特色小镇两周年：当潮水退去，终知谁在裸泳

2018-08-16 06:50

自2016年7月，多部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》伊始，特色小镇已走过两年历程。

本文为特色小镇的观察与研究成果。亦为两周年记。

01、从孕育、鼓励、规范，逐步走向稳定

两年来，国家支持特色小镇政策达 17 个，但自去年底四部委规范文件严防房地产化，特色小镇主管部门变更为发改委以来，政策发布频率减少，原有住建部特色小镇也并未开始第三批的申请工作，相对于的，地方政府的细化政策开始落地。

政策趋于平缓，市场热度稍降

2018 年，国家部委未发布新政策，地方政策集中在土地等细化政策，趋向稳定、具体。此外，乡村振兴战略、田园综合体成新风口，部分企业转型乡村、农业，在特色小镇的项目提法上也发生了变化，种种原因造成特色小镇搜索热度微降。

全国小镇增速放缓，单纯借名炒作现象减少

从数量上看， 2018 年以来特色小镇总量继续增加，但增速放缓，省级以上官方小镇（不含县区及企业项目类小镇）仅新增 200 余个，这与去年的大规模集中发布有关，当下诸多省份特色小镇正进入建设落实阶段；此外，特色小镇领域单纯借名炒作现象也有所减少。

除了 2016-2017 年企业有明确发布「小镇目标计划」， 2018 年以来房企涉足小镇相对开始低调，但根据公开资料，碧桂园、华侨城、绿地、华夏幸福等企业特色小镇领域的布局速度仍然较快，从签约量上排在前列，这些企业相对来看都具较有优势的产业资源实力。

02、七成百强房企涉足小镇，进展尚在初期

根据公开信息统计，截止 2018 年 7 月，克而瑞房企销售排行榜 TOP100 中有 71 家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个，房企涉足特色小镇的数量最多，程度最深。

七成百强房企涉足特色小镇，产业业务纷纷独立

除了以单个或多个项目方式参与特色小镇建设之外，多家房企将小镇业务进行独立，成立专门小镇集团或事业部，如绿城小镇集团、碧桂园产城事业部、华夏幸福产业小镇集团、祥生小镇集团，深耕特色小镇领域。

如果从业务上进行分析，这些独立部门或集团多承担企业产业、教育、健康、科技等多元化的使命，因此，从业务上看实际上超越了单纯的「小镇」概念，更合适的应该归为产业发展业务部门，这也说明房企能够从更宽阔的视角下看待特色小镇业务的本质。

房企特色小镇进展尚处于初期

克而瑞根据公开资料统计，房企当下公布的特色小镇项目 6 成为意向投资项目，签约类约 3 成，开始动工的部分尚不到 5% ，从大范围来看，房企特色小镇进展尚处于初期。

03、另辟蹊径，捆绑产业资源成拿地资本

由于政策调控、地价及市场竞争加剧，近两年，企业在招拍挂、收并购等方式之外，借助特色小镇名义通过捆绑资源拿地蔚然成风。

房企嫁接优质产业资源能够在传统开发的基础上，带来工作机会和经济增长，因此，政府在出让土地时相对给予一定的优惠，使企业获取土地的成本降低。根据典型企业借助利用产业资源或 IP 拿地的公开资料可以看出，嫁接资源获取的土地价格平均是周边的 51% ，土地价格优势明显。

总结下来，企业捆绑产业资源拿地的模式可以归结为以下几类——

· 文旅模式：整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性，如华侨城文旅小镇。

· 大健康模式：整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式，如绿地康养产业。

· 科技产业模式：依托资金实力和产业资源整合能力，通过科技小镇概念拿地，但该模式进入门槛较高，如碧桂园科技小镇。

· 农业扶贫模式：响应乡村振兴战略，通过农业扶贫模式可获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式，如万达丹寨旅游城。

04、融资环境趋紧，特色小镇 PPP 项目落地不佳

根据财政部 PPP 综合信息平台相关统计显示，一半特色小镇 PPP 项目仍处于项目识别阶段，特色小镇 PPP 入库项目落地率较低。一方面说明，前期特色小镇 PPP 项目良莠不齐，存在盲目上马的情况；另一方面，大量特色小镇 PPP 的建设发展存在变数，不能过于依赖 PPP 模式。

运营投入较大，持续经营要有耐心

根据调研情况，在早期阶段，在大部分地方小镇内部，大部分利润依赖于地产销售，而一旦脱离了地产销售，靠运营支撑获取收入并覆盖财务成本已相对困难。

以备受关注的明星项目无锡拈花湾为例：

总投资约 48 亿，一期销售物业收入约 10 亿，年经营收入约 6 亿，相对诸多小镇，拈花湾的运营已经相当成功，但是产业的投入产出见效速度必然不能和住宅开发相比；从另一个角度看，投资回收周期长，运营、财务压力大也倒逼企业在精细运作上下功夫，这也是做惯了销售业务的房企转做运营需要具备的核心能力。

无锡拈花湾

另一个样本是丹寨万达小镇。

丹寨万达小镇是万达丹寨包县精准扶贫的核心产业项目，从公开数据上看，开业一年的丹寨万达小镇全年累计接待游客 550 万人次，是 2016 年丹寨全县游客的 6 倍，丹寨县旅游综合收入达 24.3 亿元，是 2016 年全县旅游综合收入的 443% 。

丹寨万达小镇

目前来看，丹寨万达小镇已具备一定的内生动力、能产生持续收益、带动众多行业发展。从这个角度看，做好特色小镇其产生的效益是远远大于单纯的开发业务，前景也是非常巨大的。

05、产业需长期经营，扎实做产业应给予期待

众多企业在选择小镇产业时钟情于文旅产业，但是文旅不是房企做产业的避风港，其需要把控的 To B 和 To C 两端，使其更加依赖长期运营能力，当下企业进入小镇更需要「真材实料」。

产业由单一的文旅转向实体产业领域

特色小镇以产业为基，龙头房企已在更实体的产业上布局许久，从公开资料来看，碧桂园已集聚产业资源超过 1700 家，进入机器人、智能制造领域；绿地控股也已投资 3 亿元布局人工智能。如果这些资源能够真正形成实力，将会使这些企业在产业领域拥有更多的话语权。

房企搭建产业持续推进，真正见效尚需时间

对于产业来说，并不是拥有资金就能够快速上手，以与住宅相对的产业地产领域，诸多企业多年深耕才取得一定的成绩，房企想要快速获得产业发展，务必认清产业发展的规律和逻辑。

当然，当下乡村振兴、田园综合体正热，政策风口在不断转变，但是不变的是，企业要想做好多元业务，开辟崭新跑道，离不开对产业的深刻洞察和对资源的敬畏之心。不少企业已经意识到了这一点，正因为如此，虽然小镇领域有过一些乱象，但我们对「小镇」这种创新模式的未来仍充满期待。