特色小镇选址要考虑的五大关键要素！
唯美乡村 2019-01-24 07:30:00
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你站在特色小镇的风口了吗?好了，风起了，猪也飞起来了，现在到了该研究猪怎样落地的时候了。总不能让猪老在天上飞吧?特色小镇的开发是一个复杂的系统工程，牵涉到选址、规划、设计、建设、产业运营等方面。其中选址是第一步也是首要一步，选择比努力更重要，好的选址是特色小镇成功的一半。 根据国家部门有关规定，特色小镇占地面积控制在1-3平方公里范围内，打造一个高度产城融合的空间，并要体现特有的地域文化。其中，建筑用地面积一般控制在1平方公里左右，聚集人口约1万至3万人。特色小镇要突出功能集成、节约集约，目标是达到“宜产、宜居、宜游”。 请问，你真的会选址吗?告诉你，不是什么地儿都能做小镇的! 没有良好的资源不能做!比如，我之前去了广州从化诊断一个项目，它那个地方的山是一般山，水只是一个小池塘，这些资源在珠三角来说太普通了，根本没有办法做小镇! 交通不便不适合做小镇!俗话说，路通则财通，交通不方便，人流怎么导入?小镇如何兴旺?浙江奉化有个小镇就因为交通不便被降格了。有人也许会说，交通不方便，那我修路啊!我想问问大家，修一条道路的成本有多大?你3平方公里的面积，要打通内外交通，得费多少心血?十几个亿投进去，很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具，如高铁、飞机却是需要国家的政策和规划，你自己一个人弄得来吗? 没有人气的地方，不太适合做小镇!之前有个学生邀请我去甘肃一个地方诊断项目，我一听就拒绝了。为什么?因为它那个地方从最近的市中心出发，要坐3个小时的车，还要徒步1个小时，徒步期间除了有背包客、探险者外，没有看到几个游客，怎么做小镇?浙江的特色小镇为什么风生水起?因为人家的城市群很发达，人流量大! 目前国内企业做的特色小镇，产业集中在康养和文旅两个方向。根据产业布局和区域空间理论，本文结合国内企业过去几年的经验教训，总结出特色小镇开发选址需关注的五个要素。 一、政府考量 企业在做特色小镇的时候，一定要清楚政府对小镇的定位。当地政府对小镇事业发展需要充分的理解、支持与推动。如果政府单纯认为小镇是一种产业园区或是一种地产开发，简单以土地、财政的模式思维，便于与企业做特色小镇思路是错位的。 建设特色小镇一定是一个大的规划，分步实施的过程。其不是一个房地产的买卖，如果小镇要推动往前，后期涉及到多个部门的协调沟通问题，政府的主要领导需要参与推进，不然小镇最终落地成功会非常难。 二、购买能力 选择购买力较强的城市周边，目标客群具有较强的产品消费能力。做特色小镇或乡村振兴田园综合体，如果没有找到区域位置的目标人群，盲目定位产品，会导致很大不确定性，很好的东西没有消费者。或是应该定位很高档的产品，结果目标群体找错了，对发展造成很大的影响，产品没有办法匹配消费。 比如说在寻找目标客群的时候，要分析当地的财力是结构性市场还是区域市场，目标客户来自于全国还是附近的重点城市，要做充分的考量和分析，才能最终确定产品的定位。 三、区位交通 区位的位置和城市之间的关系非常有规律可寻。对于北京和上海等一线城市，交通距离在80公里之内的位置都不是问题。对于准一线、二线城市，40公里以内都能接受。对于三四线城市，20公里可能都太远了。所以在选择群体的时候，城市的供给关系要非常清晰当地人的文化， 尤其是目标客群的文化。 现在近距离出行，首选的交通工具就是高速，所以在选定位置的时候，高速的出口是最优的位置。附近能有高铁或机场当然更好，交通节点距离项目地10分钟车程以内为佳。另外对于昆明、三亚这些旅游度假景点的项目，面向的是全国市场的群体，与区域性市场的定位是两个概念，需要区别的综合性去分析。 四、生态环境 这是一个非常重要的要素，因为城市中的中产阶级和富人，向郊区或者乡村转移的过程当中，首先关心的是要去山清水秀的地方，要享受新鲜空气，享受别样风光。对于空气质量，小镇周围的自然环境，都是非常在意的因素，直接影响目标群体的变化。小镇周边有山或河流、湖泊、水库等自然资源，有农业资源可以利用，有历史文化资源沉淀，这些为优先加分项。 五、土地规模 土地规模不是越大越好，但是土地规模要有一定的量。有专家建议项目建设用地指标在1000-1500亩为宜，土地指标持续供应有保证，容积率可综合平衡。特色小镇或田园综合体是以造城的模式，大部分用地是各种文化、娱乐、商业、教育、医疗、基础设施等功能，从城市向郊区转移，在转移的过程当中，需要起码的规模。 另外，要明白国家的土地指标是控增量的，当地政府为了政绩，承诺给企业多少地来建设特色小镇，企业一定要去查土地的总规，看实际还有没有用地指标。并且要清晰城市与乡村的边界，现在有城市的控规，还没有完整的乡村控规，城市控规在指导乡村控规的时候，很多项目是不能落地的。所以在土地的考量过程中，一定要非常清晰土地的边界，才能把项目很好的实施下去。