从政策来看，国家对将来土地的整体规划和农旅项目发展、升级，开了一个口子。
对于农旅项目及乡村旅游项目开发经营的人来说，如何在新的一轮土地整体利用规划中，明确投资目标，找到合规的出路才是既符合政策又保证长久效益的明智做法。
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善用“经营性建设用地”战旗村
现有政策下，集体建设用地是发展休闲农林业和乡村文化旅游康养项目的重要用地形式。
2014年，国家开始“三块地”改革的试点工作，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
全国有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践，成都郫都区作为最早参与试点的城市，积累了较为成熟的入市实践经验。
战旗村这是成都周边一个普通的村子，全村1704口人，1930亩土地。2007年，村里开始了“资源换资本”的方式开始发展，现在战旗村经济总产值近3亿元，集体资产达到5700万元。（数据来源：科技日报采访战旗村党支部书记高德敏，新闻标题：绿色发展，战旗村变“短板”为“优势”）不禁有人想问，战旗村究竟是如何做到的？成功的核心是什么？又是否具备普适性？今天，小编从土地入股、土地入市、自主经营三方面，告诉大家答案。
战旗村发展的第一步：是土地入股。有“成都小普罗旺斯”之称的妈妈农庄，11年前被招商引资到战旗村。对于妈妈农庄的运营，战旗村以土地入股，年底保底分红的方式合作。妈妈农庄围绕花卉的观赏交易、旅游观光等形成了一个完整的产业链条，同时解决了战旗村120多人的就业。
战旗村发展的第二步：是土地入市。早在2015年，战旗村被确定为集体经营性建设用地入市改革试点，原有的村办复合肥厂、预制厂和村委会老办公楼用地入市拍卖，以705.9675万元的总价成交。这宗面积为13.447亩的土地，在全川敲响了农村集体经营性建设用地挂牌拍卖的第一槌。
战旗村发展第三步：是自主经营。2018年，战旗村迈出跨越式发展的第三步，也就是打造“乡村十八坊”景点发展乡村旅游——利用本土工匠技术资源，还原旧时作坊生产方式，打造传统农耕文化记忆。 把乡村变景区，采取自主经营，给老百姓新的财富密码。
迄今，战旗村经过近20年的发展和市场淘汰，产业结构进行了很大调整。全村现有13家企业，其中7家集体企业，6家民营企业，主要扎根于乡土资源，以农副产品加工、郫县豆瓣及调味品生产、食用菌生产和旅游业为主。从数据上看，战旗村村域经济总产值近3亿元，集体资产达5700万元，集体经济收入达450万元。
02
活用“闲置宅基地”红渡村
宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产业发展的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。（注：该数据来自新华社，文章标题：中国农村宅基地“三权分置”改革将带来哪些红利？）目前国内对于闲置宅基地的使用主要有四个方面：
1）建设租赁住房，实行租购并举，缓解大城市住房压力。
2）开发共享农庄，打造城里人的田园梦。
3）盘活农村闲置房屋，探索养老产业新模式。
4）打造乡村民宿，吸引游客体验乡村文化和生活。
红渡村随着央视《新闻联播》《朝闻天下》的播出，《人民日报》《贵州日报》的肯定，新华社、大众网、凤凰网、新浪网等国内知名媒体的报道，“旅居农家·红渡村”在全国掀起了一股红渡热潮，究竟是什么原因，让贵州省余庆县红渡村从一个偏远、贫困的小山村，华丽蜕变为媒体、行业眼中的“宠儿”？
核心思路：激活闲置农居、闲置农田、闲置农民等资源老百姓在“不离土、不离乡、不离业”的情况下，将闲置住房、庭院拿出来，打造成乡村精品民宿服务现代城市居民；将闲置农田连片集中规划形成农耕体验区；将有意愿向旅游服务经营转型和目前有剩余劳动力、剩余劳动时间的农户提升为旅游服务者。
开发模式：政府公建配套+企业示范引领+社会资本招商引入合作开发模式
1）企业示范改造：由村集体统一收回闲置资产，自主选择四户作为示范户，按照宿、食、业的精品标准进行打造，从户型类型选择上尽可能的一户纯手工木屋、一户全混砖结构、一户独立院落、一户两层楼阁的不同特色。可以返聘村民作为员工，同时村民可以获得房屋租金以及分红。
2）社会资本招商引入：与其它企业联合选择愿意参与的四户院落进行再改造，并建设苗族木楼特色民族建筑。
3）政府公建配套：基础道路配套、市政道路连接线建设、梯田观光木栈道环线建设、旅居农家污水处理配套的硬件设施与小型湿地完成。