乡村旅游、特色小镇及田园综合体相关项目用地总体而言依然有通过政府获得、国有建设用地及从村集体手中获得的集体产权土地2大基本途径，但做田园综合体类乡村项目，国有建设用地很难拿，因此决定乡村项目成败关键的为集体产权土地，而重中之重在于耕地有效利用及农村集体建设用地获取与利用。农村土地问题复杂，需要集体土地特点、产权制度改革方向及现行农村集体土地核心操盘方法。
为此，本文为您着重梳理田园综合体相关拿地方式、农村集体土地拿地关键点及用地红线问题，助您一文读懂田园综合体相关乡村项目拿地常识。
Part.1
拿地2大方式
1) 住宅用地：可用于住宅、商业建筑。使用年限：70年、50年（使用权）；获的方式：招拍挂方式获得；缴纳土地出让金。产权形式：国有土地，可以抵押、贷款、转让、继承。
2) 工业（产业）用地：50年，政府征地，招商引资，出让给工业企业。
3) 商业、旅游等事业发展用地：40年。企业与政府谈判交易价格。（参照市场价）
4) 公共设施用地：用于基础设施、公共服务设施：医院、学校、养老院等。出让方式，政府征地，划拨用地。（不能进入市场）。
1) 耕地（承包地）：包括基本农田、一般农田。
2) 集体建设用地：经营性集体建设用地、公共建设用地、宅基地，即为用于非农业建设所使用的土地。
3) 四荒地、林地：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。
Part.2
拿地关键：集体产权土地
（耕地有效利用+集体建设用地获取）
1) 产权归集体，农民只有承包权、使用权；
2) 不能抵押贷款、不能向村集体经济组织之外的人和组织流转出让。
3) 实行用途管制，非经规划和政府征用，集体土地不能转换用途。
3大不同资产主要获取途径:
1) 资源性资产——流转
- 类型：土地（农用地）、滩地、草原、山地、森林、荒地等；（西部、中部）
- 方向：确权后可流转经营权、贷款抵押。通过所有权、承包权（资格权）经营权三权分置。
2) 经营性资产——流转、经营权转让、入股、联营等（重点）
- 类型：集体建设用地、房屋、建筑物、机械设备、农业基础设施、集体投资兴办的企业、其他经济组织资产无形资产等；（东部）
- 方向：用于经营的房屋、建筑物、机器设备、农业基础设施。推进股份制改革，一是经营性集体建设用地可以直接入市出让。二是为引进城市资本、合作开发。
3) 非经营性资产——PPP模式
- 类型：集体经济组织出资的农村教育、文化、卫生等设施；
- 方向：确权估值后采用PPP模式运营农村公共服务的教育卫生等设施。确权估值，探索建立统一经营的运行管护机制。为采用PPP方式运营服务提供条件。
严格控制占用，可以从事旅游相关的生产
1) 耕地用途：耕地主要以从事农业生产为主，保障粮食生产安全，在旅游开发方面，农田原则上不允许使用，特别是基本农田作为耕地红线，强烈建议不要去碰，但我们可以利用政策红利获得少量经营用地，例如政策鼓励社会资本投资兴建高标准农田，建设连片面积达到一定规模的，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
2) 主要方式：承包经营流转+城乡建设用地增减挂钩，打造休闲农业业态
- 承包经营流转：若项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用的，对于其他农田的利用，当地政府一般是持支持的态度。社会资本可依法通过承包经营流转的方式，使用农用地从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。这意味着可以在不改变土地性质的情况下，建设一些开敞的、不具备遮蔽功能的构筑物，例如无锡田园东方，利用农用地建设农乐园、户外课堂等休闲农业项目，为人们提供体验‘三农’的新型产业经营形态。
- 城乡建设用地增减挂钩：休闲农业项目在符合土地利用规划，确有必要占用耕地时，可以采用城乡建设用地增减挂钩的方法解决，即先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这既能保证18亿亩耕地只增不减，又能保证必要的建设用地供应。